物业服务企业和业主均负有保障消防设施完好有效的义务

慧聪消防网讯2017中国消防安全产业大会(CFIC2017)消防品牌荣耀直击

编者按：物业管理是一种和现代化房产开发方式相配套的综合管理,确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作。按照合同约定提供消防安全管理服务既是约定的合同义务，同时也是法定义务。而住宅小区消防安全的责任基础属于全体业主，物业服务企业与业主按照合同约定负有消防设施的保障义务，合同之外的损失赔偿责任应由业主承担。

案例引自中国裁判文书网

案情事实：

某小区业委会以小区内消防设施无人管理维护为由，将开发商和物业管理公司诉至法院，请求法院判令两被告共同对小区内的消防设施系统进行维修，保证消防设施系统能够有效运行。审理过程中，业委会针对小区内消防设施设备故障的现状及损坏原因申请司法鉴定，鉴定意见为：该小区消防设施设备的现状是防排烟系统、消防水系统、防火卷帘门与防火门、火灾报警控制系统和灭火器等消防设施存在破损、失效、缺失、部分设备基本无法使用等故障，原因是承担消防设备日常维护工作的部门维护管理工作不到位造成的。

裁判结果：

法院认为，被告开发商对小区内消防设施设备履行了合格交付和保修义务，同时开发商也不是物业服务合同相对方，因此开发商无需承担责任。鉴定报告认定小区消防设施不能正常工作的根源在于物业日常维护管理工作不到位所致，但业委会对超出日常维保范围的故障事项，未能及时有效提供解决方案，未能避免损失扩大，对消防设施设备的逐步老化、损坏、失效亦负有过错。最终法院认定物业管理公司应对小区内的消防设施设备承担维修责任，同时酌定物业承担维修费用的70%，其余30%应由业委会负担。

案件意义：

《消防法》明确规定“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”“禁止占用、堵塞、封闭消防通道。”物业管理是一种和现代化房产开发方式相配套的综合管理。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。在此提醒物业服务企业，务必高度重视小区内消防设施的维保工作，确保消防设施始终处于正常状态，切实为小区消防安全提供必要的安全保障。

（转自“消防法律研究”微信公众号原创，转载请注明原出处）

作者简介

李福秋，男，硕士，律师、国家一级注册消防工程师、微信公众平台“消防法律研究”主编；原大连市公安消防局火调技术科工程师、大连市公安局公职律师，主要从事消防法制、地方立法及火灾事故调查等工作；2017年从大连市公安消防局退役从事律师，带领消防法律团队专业从事消防法律、火灾侵权研究及实务工作。