浅谈社区底商带来消防隐患及解决对策

[摘要]：随着我国城市建设的快速发展，各类商业场所与住宅合建的商住楼越来越多。但与此同时，因楼内设置的商业场所普遍存在消防安全管理不善，导致隐患丛生、火灾频发，给人民群众生命财产造成了重大损失。笔者就社区底商（上层住宅下层商业）目前存在的消防安全现状进行了调研分析，并对如何解决这一问题提出了自己的粗浅看法。

底商的雏形出现在上世纪90年代初，当时的居民把一层住宅改造成饭店或便利店营业。后来开发商基于小区配套的要求和高额利润的诱惑，在建设时有意识的将底层规划成了适合商家经营的场所，新开发小区内规划的商业用房越来越多。随着大型超市、酒店等底商的大量进驻，除了为开发商带来直接的超额利润外，还改善了区域的质量，带动了住宅的升值，也给小区业主带来了便利，不少业主都为能够就近消费而拍手称快。可随之而来的消防安全问题也越来越严重，底商火灾呈现多发态势，重特大火灾事故中也屡屡有底商的影子，最典型也最让人难以忘怀的就是发生在2003年的衡阳“11.3”特大火灾事故，事故的原因就是住宅楼底商业主违章用火导致。便民变成了扰民，这方面的举报、投诉和纠纷也逐年上升。

1、社区底商存在的消防问题

1.1、使用功能的不确定性使得各类火灾隐患集中体现。可以说与老百姓生活息息相关的行业在底商中都能找到踪影，涵盖了三百六十行的每个行业，小到美容院、摩托车修理铺、鲜花礼仪店、早餐店、小作坊等，大到银行网点、健身休闲、咖啡茶座、网吧游戏厅、酒店浴室等。装修材料广泛使用、各种新材料、新工艺在装修工程得到充分利用，经常性地会在一个很小的空间内使用大量的可燃、易燃材料和高分子材料，存储大量的可燃货物，场所内火灾荷载大。大功率的用电器、燃气、燃油灶具在底商中广泛使用，一些经营者为了节约开支，就会使用不符合国家标准或行业标准的电器设备、电器线路、电线套管，由此埋下了先天的火灾隐患。少数经营商户无视国家有关规定，违章用火用电，甚至违规冒险经营易燃易爆物品，致使火灾隐患大量存在。

1.2、设计不规范、标准不统一。由于底商使用功能的不确定性，开发商在开发之初，在底商的功能定位上就带有很大的盲目性，设计单位依据现行的《建筑设计防火规范》或《高层民用建筑设计防火规范》中有关条文的规定，按照商业服务网点的要求仅仅设置了消防软管卷盘，有的设置了室内消火栓系统、高层住宅楼的底商设置了自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统、多层住宅楼的底商干脆什么消防设施也没有。特别是那些无任何消防设施的底商一旦被经营者开发利用为超过300平方米的浴室、网吧、游戏游艺厅、歌舞娱乐场所等人员密集场所后，就会造成建筑消防设施的严重不足，二次增设自动喷淋、消火栓、火灾自动报警等系统往往由于场地、高度等先天不足而无法设置，或者设置了也不能规范化施工，这样势必就会造成某些场所处于带“病”运营状态。

1.3、擅自改造装修使得底商带“病”运行。由于底商在交付给实际使用者使用后，由于实际使用者可能对建筑内部格局、建筑层高等方面不符合实际使用的需要，就会采取拆除原本是防火墙、防火窗等防火分割设施、堵塞原本用来人员疏散和消防车通行的消防通道、封闭原本用来人员安全逃生的安全出口、拆除认为影响装修或美观的喷淋系统的管道喷头、室内消火栓箱、火灾报警探测器等建筑消防设施。而一些层高较高的底商，使用者往往会采用加夹层的措施来扩大使用面积，容易存在夹层底板耐火极限不够、擅自加层导致安全出口数量不足、疏散楼梯净宽不足、楼梯形式不符合规范要求或者上面住宿下面经营仓储的“三合一”等严重火灾隐患。以上诸多隐患极易造成群死群伤火灾，典型的火灾有发生在2005年12月25日的广州中山市坦洲镇檀岛“老虎吧”西餐厅火灾，由于老板未经各相关职能部门批准擅自在底层加层改造经营，将底层扩为面积为241平方米，拥有近200个座位的酒吧，并大量使用海绵等易燃材料，火灾最终致使26人死亡、11人受伤。

1.4、底商的产权不明晰，带来诸多隐患。底商有开发商自己使用的或直接出租的，有开发区商出售给业主的、业主自己使用或二次出租的，因此带来了物业管理上的困难，底商的使用者和所有者的不统一，使得一旦发生消防方面的问题或纠纷，就会出现无人管或无单位承担的问题，物业管理单位往往面临想管又怕管、想管又不懂管、想管又没钱管等诸多现实问题。在涉及到消防系统的维护保养、火灾隐患整改或整改资金落实等现实问题时，开发商、物业管理、出租户、承租户四者之间就很有可能互相扯皮，相互推诿，从而导致火灾隐患长期得不到有效整改。特别是一旦发生连片火灾后，火灾责任难以认定、火灾造成的财产赔偿难以到位。

1.5、底商从业人员的消防安全意识差、普遍缺乏基本的消防技能。很多底商特别是一些五金、修理、美容美发等小作坊的从业人员大多是进城务工的农民工，除了上岗前接受过基本工作技能培训外，消防培训往往是空白，不懂使用灭火器材，不懂火场逃生自救的基本常识，也不懂报警组织疏散。经营场所缺乏必要的灭火器材，违规用火用电、违章操作、电气线路老化、私拉乱接临时线路、可燃物品乱堆乱放等现象十分突出。有的甚至堵塞消防通道、锁闭安全出口、楼梯间窗户加装固定铁栅栏、防盗网，“三合一”现象比较严重。

2、如何使底商进一步的发挥功能，便民而不扰民，笔者认为可以通过以下几点来逐步规范和改善底商的消防安全，扭转底商隐患丛生、火灾频发、群众意见多的状况：

2.1、从立法的高度切实解决底商消防安全隐患问题，落实长效管理机制。消防立法虽然有了长足的进展，但还远远滞后与社会主义市场经济的发展，立法程序复杂、周期长、针对性差等问题仍然很突出，因此可是通过制订地方性法规或政府规章的形式对于群众关心的底商消防安全这一热点问题进行规范和引导，通过立法明确底商的准入类型和开办条件，禁止底商用于生产、仓储或高火灾危险性的行业。在这方面有些有立法权限的城市已经走在了前面，例如北京市早在2002年就规定，从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所和洗浴等四类经营活动的公司不能以居民住宅楼、商住两用楼（含居民住宅楼和商住两用楼的底商楼层）房屋作为企业（或个体工商户）住所（经营场所）；不许在住宅楼内经营，其他公司在住宅楼内经营须经过业主委员会等居民自治组织同意。公安部也在2007年8月1日颁布实施了《住宿与生产储存经营合用场所消防安全技术要求》，对于底商中可能存在的住宿、经营、储存“三合一”的场所的消防安全技术要求予以了技术约束，对于此类场所的隐患整改提供了技术支持。

2.2、严把审核验收关、严格监督执法。各地公安消防部门在开发商上报社区底商消防审批的过程中，要严格按照消防法规和消防技术规范的要求，把好审批关。除了能提供确切依据明确底商的使用功能外，要从商住楼选址、设计开始，将消防监督措施贯穿于工程建设的全过程，切实从源头上杜绝先天性火灾隐患。依据《建筑设计防火规范》第5.4.5条、第5.4.6条和第8.3.3条和《高层民用建筑设计防火规范》第2.0.17条等的规定，严格建筑消防设施的配置。在底商装修前，公安消防机构和辖区派出所以及物业管理公司应提前介入，对于现场状况不满足场所设置消防要求的，应及时予以告知，对改造后能满足的，应提供技术上的咨询和帮助。对发现的未经消防设计和消防验收审批或者审批不合格就违法施工、开业，或者开业后擅自改变使用性质的底商要依法从严查处。对装修中材料的使用严格依据《建筑内部装修设计防火规范》的要求予以把关，对于装修中涉及的可燃、阻燃装修材料严格实施抽样送检。

2.3、搞好培训、强化灭火演练。公安消防机构、辖区派出所以及物业管理单位应加大底商消防安全的宣传的灭火逃生演练。通过发放宣传资料，开展培训等方式强化经营业主的消防安全防范意识，提高自防自救能力。通过电视、广播、报纸、社区宣传报栏或者悬挂宣传标语等多种和途径宣传消防法律法规和消防常识。同时各管理职能单位应有针对性的结合底商建筑特性及火灾危险性强化和完善灭火作战预案，并适时组织开展实地、实战演练，做到底数清、情况明，一旦发生火灾，能迅速、有效地实施救人和灭火工作，最大限度地减少人员伤亡和财产损失。

2.4、政府牵头、部门联动，切实加强对底商的监管力度。应当在政府的统一领导下，公安消防、安监、城管、工商、建设、房管、文化、街办、居委会、物业管理等单位和部门应密切配合形成部门联动、齐抓共管的合力，明确和细化各自职责，各职能部门在办理新建建筑和公众聚集场所或各类场所施工许可，营业执照、产权登记、年审等证照时，设置消防前置条件，对未经消防审核和验收或审核验收不合格的，一律不予发证。强化对底商消防安全的监管力度，加大对底商的消防安全检查。依法严厉打击堵塞消防通道、占用防火间距、擅自改变建筑结构、违章经营危险化学品、违法开办娱乐场所等严重违法行为。凡不符合消防安全要求的，要坚决责令整改；对违反法律法规，不具备消防安全条件的，要坚决依法责令停产停业，上级主管部门要将底商的消防安全管理状况作为物业管理公司业绩评定的依据之一。物业公司应当在公安部门的指导下，积极开展底商的消防安全管理工作，从底商的租赁、装修、使用用途等方面提前予以介入，做好堵疏相结合，使得底商既便民又安全，切实提高群众对底商满意度。

2.5、增强底商经营业主的保险意识，着力推广消防安全新技术。对于在底商中开办的网吧、游戏机房、浴室、舞厅等人员密集场所，建议将社会公众责任险作为开办的强制条件，鼓励和教育业主将参加保险作为一种自觉行为。同时加快消防新科技的研发应用，并为新技术的应用提供强有力的法律保障和良好的社会环境，及时将新技术应用到社区底商的消防安全技防改造中，在底商中推广独立式火灾报警、简易自动喷水灭火系统、报警逃生门锁系统、多功能救生梯等消防安全新技术，使业主化最少的钱到达符合消防安全要求、整改火灾隐患的目的。

随着经济社会的发展、社区的逐渐成熟，越来越多的超市和娱乐场所等商业场所将落脚点投放在了社区，社区底商作为一种社会服务行业的拓展和延伸有着不可估量的作用并创造了大量的财富，大批量、高档次的社区底商已成为社区最大的亮点。但底商的消防安全工作任重道远，值得我们高度关注并予以深层次的思考，笔者抛砖引玉，希望能与大家一同探讨。