高层多业主建筑消防安全管理模式探讨

慧聪消防网讯摘要:本文通过对大量高层多业主建筑的检查和调研，讨论了高层多业主建筑消防安全管理中的突出问题，分析了消防安全隐患的成因，阐述如何整治火灾隐患，建立消防设施的保养、维修、更新和筹集改造费用的思路，形成规范的统一管理模式，为进一步规范高层多业主建筑消防安全管理提出了切实可行的措施。

关键词:高层；多业主建筑；消防管理；对策措施

一、前言

随着社会经济的快速发展，高层建筑逐渐呈现集群密度大、产权多业主所有的发展趋势，火灾防控难度系数不断加大，为有效解决高层多业主建筑的消防安全问题，宁波市积极探索消防安全监管新模式，扎实推进高层多业主建筑消防安全隐患的排查整治，采用科技手段，集聚多方智慧，全面推行高层多业主消防安全监管制度创新，成效显著。本文分析了高层多业主建筑消防安全管理中的突出问题，总结出存在问题的成因并提出了消防安全管理新模式。

二、高层多业主建筑消防安全管理中的突出问题

（一）建筑消防设施完好率低。

从排查情况看，高层多业主建筑的消防设施损坏现象比较严重，特别是建造年代久的建筑，其中防排烟系统损坏率达36%；应急照明系统损坏率达29%；自动喷淋系统损坏率达25%；自动报警系统损坏率达21%；事故应急广播系统损坏率达20%；消火栓系统损坏率达15%。疏散通道上人为设置防盗门、卷帘门，防烟楼梯间、封闭楼梯间的防火门被破坏或处于常开状态，防烟楼梯间被占用现象较为普遍。

（二）建筑消防安全管理混乱。

一些年数较久的高楼，特别是很多高层多业主的老楼，设施出现故障后，维护资金很难落实。在工作中，许多物业单位也反映缺少资金开展消防设施年度检测，一旦发生设施故障，维护资金筹集不到。有的建筑发生租赁、承包关系后消防安全责任不明确，消防工作无人抓、无人管。建筑消防登高救援场地占用现象严重但投入使用后，消防车道、登高场地被停车、绿化、电力设施架设等违章占用或遮挡现象严重。从消防安全管理现状分析，单一产权的高层建筑管理好于多产权的综合性建筑，单位直属部门管理的好于委托物业公司管理的建筑，委托物业统一管理的又好于多业主无物业管理的建筑。

（三）管理人员流动性大、水平参差不齐。

目前，很多物业管理单位对于建筑消防设施日常维护、检查工作能力不足，不熟悉消防控制室设备功能、应急操作程序，不能熟练操作控制设备；部分建筑消防设施未开展年度检测；消防控制室日常管理制度不健全，值班记录和巡查记录不规范。管理人员调动频繁、流动性大，国家职业技能鉴定培训相对滞后，部分消控中心值班人员存在无证上岗现象，双人24小时值班很难落实到位。

（四）部分建筑建管脱节、监管不严。

有少数高层多业主建筑，在开发建设中与物业管理存在着明显脱节，有的项目在开发过程当中，没有从物业的生产、流通、消费和管理的全过程出发进行规划、设计和施工，造成建与用、建与管脱节，加上消防设施设备不合格或者质量不高等问题。建筑投入使用后消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全、不配套甚至不能使用，有的建筑刚一交付使用，消防设施设备出现不能启用等问题，给日后消防安全物业管理留下隐患。

三、高层多业主建筑消防安全隐患成因分析

高层多业主建筑消防安全隐患的形成有主观的因素，也有客观的因素；有先天的因素，也有后天的因素，剖析每一处火灾隐患的成因，“对症下药”后建立长效机制是根本途径。

（一）“老、旧”高楼设计先天不足、消防设施陈旧。

部分建筑及场所消防安全“先天不足”，随意改变使用性质加剧了隐患的形成。随着社会经济建设迅猛发展，城市化进程不断扩大，高层建筑大量增多，“老建筑”由于建设年代早，施工工艺差，设计存在缺失等原因，与现行规范技术标准存在一定差距，常表现为耐火极限、防火间距、防火分区、安全疏散等不能达到要求。上世纪90年代前后，出现的边设计、边施工、边营业的“三边工程”建筑，致使许多高层建筑及场所在消防安全方面“先天不足”。

（二）多业主建筑产权多元化、主体责任不明。

高层多业主建筑往往会有多个单位在同一建筑内，各产权主体为了使自身的利益最大化，擅自改变建筑内的功能现象普遍，由于其产权属于不同单位，管理职责不明确，从而造成监管困难。由于产权单位与物业单位主体责任不明确，经常出现责任推诿，使用单位不服从管理，出现问题后没有人愿意负责的现象。有些单位在出现明显的火灾隐患后，仍不积极采取有效措施整改，由于涉及多个产权单位，消防等执法部门下发法律文书时，难以确定主体责任，执法难以落实到位。

（三）消防设施维护经费高，资金筹集困难。

高层多业主建筑往往将产权卖给不同的业主，建筑建成投用后没有预留消防设施维护基金，消防设施一旦出现问题后往往所需的维修资金较大，加上消防设施的维护保养专业性强，建设单位、使用单位在后期维护不足，容易造成建筑丧失基本防灭火功能；一些多业主建筑一旦产生火灾隐患后，往往由于整改涉及面广，加上部分建筑在使用过程中的转租，协调工作量大，经费分摊困难，导致火灾隐患整改一拖再拖。

（四）管理单位不统一，专业程度不高。

由于有些建筑管理单位不统一，有统一管理单位的物业管理的权力有限，消防控制中心操作人员待遇低、流动快，持上岗证率低，操作能力弱。加上现有的消防设施标准化程度不高，操作人员很难做到对所有的消防设施进行熟练操作。一些单位、场所不同，单位管理的要求也不同，消防设施的操作方法也可随时间、空间变化而变化，火灾隐患的产生、存在和消除是一个动态的过程，要做好高层建筑的消防安全管理需具备一定的专业知识。

（五）政策法规陈旧，更新明显滞后。

我国现行的《高层建筑消防管理规则》制定于1986年，随着经济社会的快速发展，当时的法律法规已明显不适应，原来的规定惩治力度低、强制执行难，致使整改火灾隐患的动力不足。政府部门间的管理职责不明，协调联动作用不能有效发挥，单位、业主落实消防安全主体责任追责乏力，火灾隐患自查整改、日常消防监管制度不健全等问题找不到解决问题的法律支撑。

四、高层多业主建筑消防安全管理对策措施

（一）落实责任，建立健全齐抓共管格局。一是加强组织领导。宁波市高层多业主建筑消防安全整治工作中，成立由安监、公安消防、房管（物业）、城管、电力等部门组成监管工作机构，确立“安全教育普及化、安全责任明晰化、安全管理规范化、消防设施完好化”的指导方针。二是强化责任制落实。政府主要负责人和分管负责人每年把高层建筑消防安全检查作为落实安全生产责任的重要举措，把高层多业主建筑消防安全纳入年度安全生产责任制考核的重要内容，由市、县（市）区、乡镇（街道）、社区逐级签订责任书，落实消防安全“四个责任主体”的责任。三是明晰责任主体。明确物业管理公司对多产权建筑消防安全的管理责任，互签《消防安全责任书》以明晰物业、各业主以及多产权建筑使用单位间的消防安全责任。自上而下建立起“政府领导、部门监管、行业管理、企业负责、社会监督”的消防安全管理责任格局。

（二）突出重点，整体推进专项整治工作。一是试点推广，实现常态监管。全市各县市区按照整体安排、分段试点、稳步推进和“边试点、边治理”的原则，有序推进全市高层多业主建筑消防安全综合监管工作。二是部门联动，实行分类指导。整合各部门资源力量，按照安监、公安、消防、质监部门发挥专项监管优势，房管物业发挥行业管理优势，街道、社区等发挥属地管理优势的原则，形成多元化的监管合力。三是突出重点，强化排查整治。按照新老结合、分类指导、有序推进的原则，对建筑年代较老的高层楼宇，重点抓好公共区域、共用设备设施安全隐患的整治和管理制度的建立、完善；新建高层楼宇重点抓好软件管理提升层次，做到隐患即时消除、设备设施完好率、规范化管理和长效机制建设。

（三）创新服务，努力构建长效管理机制。一是积极推进高层建筑消防安全服务外包。宁波市出台鼓励高层民用建筑消防设施开展定期检测维修保养外包服务工作的意见，将非住宅类高层建筑自动消防设施的日常维护保养工作委托给具有资质的社会中介机构定期实施，并给予一定奖励。如海曙区按高层建筑面积不同分别给予5000元、10000元两档奖金，2011年以来已支付外包服务费用120万元。二是运用信息科技创新监管方式。宁波市以计算机三维技术为支撑，与市测绘设计研究院、科技软件公司协作，开发高层商务楼宇三维辅助决策系统，将信息数据库、信息录入、统计查询以及提供突发事件消防救援路线等功能于一体，为准确预警安全事故，提高突发事件处置能力提供科技保障。三是不断完善高层建筑消防安全监管的长效机制。宁波市出台了《宁波市高层多业主建筑消防安全管理规定》，规范了对高层多业主建筑消防安全的监管，委托专业单位制定《高层商务楼宇设备设施安全管理操作规程作业指导》等多项技术规范，定期邀请专家召开技术论证会，以专业技术指导和先进操作管理保障高层多业主建筑消防安全的管理水平。

（四）完善机制，着力提高消防安全意识。一是提高消防安全宣传培训实效。深入街道、社区、高层楼宇、商圈园区开拓消防安全宣传教育平台，开展专业安全教育活动。2011年以来，宁波市共有3000人次参加消防控制室值班人员岗位培训；8000人次参加消防“四个能力”建设——消防设备房标准化建设培训；全市共组织近4200名物业从业人员参加消防技能比武运动会；编印并发放3套针对高层住宅、办公楼和消防自动灭火系统管理使用等高层建筑安全常识小册子共计20000多册，实现物业专业人员培训和安全技能提升常态化。二是加强城市公共消防基础设施建设。重点做好高层多业主建筑公共消防设备设施的维护更新。各地委托中介机构对高层建筑的消防控制室、建筑消防设施等专项设备进行检测，逐一下发消防安全隐患整改告知书，签订消防安全承诺书，实现单位接警处置能力、火场处置能力、组织疏散能力的“三提升”。三是全面提升城市应急救援实践能力。三年来,相继出台《宁波市火灾事故应急预案》等3个应急管理文件，进一步完善高层建筑等重大火灾事故应急救援机制。积极开展人员疏散、灭火逃生、初级火灾扑救等应急演练。通过对应急技能控制等方面的知识竞赛和技能演练，不断规范消防控制室从业人员火警处置程序，提高消控室值班人员设施操作水平和快速处置突发事故的能力，提升物业公司隐患自查自改、逃生自救、组织灭火等实践水平。

五、结束语

随着日益增长的经济、文化发展需求，高层多业主等综合体建筑消防安全管理标准也不断提高，只有不断采用更先进的消防安全管理手段，历史地、科学地分析问题形成原因，对症下药，积极探索消防安全监管新模式，实事求是地提出解决对策，提高效能，落实责任，建立切实可行的长效管理机制，才能有效保障公民人生、财产安全和公共安全。