多产权建筑消防安全管理原因和对策分析

【慧聪消防网】 摘要：随着社会主义市场经济体制的进一步深化，同一建筑物由两个以上单位或者使用的情况较为常见，有的建筑物本身就是多产权，有的是产权单位通过租赁将建筑物的全部后者一部分出租给其他单位，导致多产权或者多管理、使用权相互交织，这类建筑由于涉及多家单位，而且有的属于产权、使用权和管理权分离，容易导致在管理上的相互推诿，在经费投入上相互扯皮，致使消防安全管理责任落不到实处，消防设施的配置和维护不到位，消防安全管理方面普遍存在严重问题。如何切实解决好这类建筑消防管理问题，已成为各级公安消防机构研究的重要课题。笔者结合基层消防监督工作实践对加强多产权建筑消防安全管理谈几点粗浅的看法。

关键词：建筑产权 建筑消防 消防安全 重大火灾隐患 管理问题 使用功能 课题

随着社会经济的快速发展和人民生活水平的逐步改善，温州房地产市场也逐步活跃起来，多产权建筑应运而生。多产权建筑是指有两个及两个以上产权人的写字楼、住宅、车库、宾馆、商场、娱乐场所等建筑物。多产权建筑由于产权分散、使用功能不同且隶属不同性质单位等原因，使多产权建筑出现了火灾隐患多、整改难度大、整改资金落实涉及多个单位和责任落实难等问题，甚至有的已经形成重大火灾隐患，如何加强并解决多产权建筑的消防安全管理问题已经是摆在我们公安机关消防机构面前的重大课题。

多产权建筑是伴随着房地产市场的发展而出现的，其成因主要有以下几种：

1、企业改制。企业改制后，由于种种遗留问题，接管单位对原有建筑无力管理，仍由原产权单位自行管理。有的单位仅留下一个人照看或根本无人管理，从而使这些建筑出现失控漏管问题。

2、银行抵押。由于房地产开发企业在银行抵押贷款后，建筑单位出售、出租形势不好或经营过程中贷款到期无力还贷，房产被银行抵押。银行抵押后，无力承担对建筑物的管理，出现了只收房租、放任自流的情况。

3、多方投资。此类建筑是由于建筑初期由多个单位投资兴建，由于多产权兴建，又多产权分隔使用和管理，部分使用单位擅自改变使用功能，破坏了原有建筑的疏散通道、消防设施。

4、破产企业。企业破产，其所属的建筑被分层、分段拍卖或出售，即出现建筑多产权型问题。

5、出租或出售给个人。该类建筑主要出现在大型综合市场、商场。该类建筑建设单位开发后，自身只经营部分摊位或楼层，甚至全部出售后开发商立即撤场，而其余部分出售给个人，形成一栋建筑多个产权单位的现状。

多产权建筑容易产生的问题有以下几种：

1、火灾隐患多，由于长期处于无人管理状态，疏散通道堵塞、消防设施损坏、自动消防设施无法正常运行等火灾隐患长期存在。

2、擅自改变建筑的使用性质和防火条件的情况比较普遍，因为建筑物内产权、使用单位变动频繁，而且用途变化也较大，加上公安消防部门警力有限，许多单位认为自己是办公或仓库，火灾隐患性不大，用途变更、改建、扩建等不到公安消防部门申报，而自己又不懂建筑消防设计知识，人为造成火灾隐患。

3、容易形成三合一且不符合消防安全技术标准。多产权建筑不但产权单位多、租赁单位多。而且，使用功能也非常复杂。

4、无责任主体，一些没有委托物业服务企业的建筑，各业主各自为政，给消防安全管理带来很大的难度。比如平阳县水头镇的方方大厦，没有委托物业服务企业，大厦内有3家场所，均自行管理，当监督人员发现消防设施的配置和维护不到位要求整改时，在责任上相互推诿，在经费投入上相互扯皮，造成隐患整治困难。

5、业主委员会或物业服务单位滥用权利。目前，大部分的多产权建筑均成立了业主委员会并委托了物业服务单位。根据《中华人民共和国物权法》，业主委员会拥有相当大的权利，部分业主委员会在没有召开全体会议的情况下行使某些权利，违反了消防安全规定，造成安全隐患。物业服务单位也是如此，违法将一些疏散通道租赁给个人以收取租金牟利的违法行为也时有发生。比如平阳县九洲大厦，违法将大厦的裙楼的疏散通道租赁给个人，造成严重消防安全隐患。

多产权建筑的出现是不可避免的，目前已经成为消防安全管理的难点，如今各地的做法各不相同，但始终未解决这一老大难的问题，我们在实践的基础上做了一些探索，现总结如下：

1、以点带面，全面铺开。在利用现有法律、法规对多产权建筑各种规定的基础上，成立工作小组，对典型的多产权建筑进行局部试点工作，探索一条有效的解决方案。

2、多部门联合行动。根据《中华人民共和国消防法》第二条，消防工作按照政府统一领导，部门依法监管、单位全面负责、公民积极参与的原则，因此多产权建筑的有效解决离不开政府的支持，房管、公安、消防、工商、城管等部门要建立联合执法机制，房管部门要进一步完善产权分割和登记制度，产权的分割应当在不影响消防安全的情况下做出；公安机关应当加强对租赁的登记和监管，利用辖区社区民警对租赁的场所进行巡查并将情况及时报请公安机关消防机构；工城管部门应当加强对违章搭建等违法建筑进行监管；对使用建筑不合法，工商部门坚决不予颁发工商营业执照。通过联合执法，断绝多产权建筑滋生安全隐患的链条，从源头上控制安全隐患的产生。

3、完善业对主委员会和物业服务单位的管理。业主委员会是因合同关系而产生的一类特殊的自治性机构，其对外实体上不具备独立行使权利并承担义务的权力，加之业主委员会委员选任制度的不完善，其做出的决定往往不能代表业主的根本利益。因此，我们应当联合辖区乡镇、街道办事处、社区对业主委员会行使权利进行监督，使其与物业服务单位相互配合，相互监督，相互促进，有效防止安全隐患的产生。对于没有成立业务委员会并委托物业服务的建筑，也应积极引导其成立并完善。

4、确定责任主体。根据《中华人民共和国消防法》第十八条，对同一建筑的各方单位消防安全责任予以明确。首先，建筑物的管理，使用各方要共同协商，签订协议书，明确各自消防安全工作的权利、义务及违约责任。其次，对公用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道，要求进行统一管理，并要求确定责任人具体实施管理。统一管理的具体方法，既可以由各个管理或使用人成立消防安全组织来进行管理，也可以委托一家单位来负责管理，或者共同委托物业管理企业来进行统一管理。

5、完善监督执法。目前消防执法仍过于疲软，对于存在较大隐患的建筑仍然没有有效的手段督促其整改。新消防法赋予了我们临时查封与强制执行的权利，但是我们还缺乏执行这些行政强制措施的手段。

6、分清主次，重点管理。对于那些历史原因造成的，产权分割不清和很难一次性解决问题的多产权建筑，在消防监管中，要分清主次难易，逐步消除隐患：第一，要确保疏散设施可靠。疏散设施的好坏直接关系到人们的生命安全，因此必须保证疏散的完好有效。对于历史原因造成的问题，应当从实际情况出发，提出最合理、最可行的方法处理。第二，要确保室内外消防水系统可靠。一旦发生火灾事故，能迅速启动水系统。第三，要严格控制火灾荷载。对于多产权建筑中场所的装修，消防监督一定要严格按照内装修设计和验收规范执行，消防部门要严把装修材料、消防产品的质检关。第四，要坚决杜绝“三合一”现象。参考文献：1.《中华人民共和国消防法》，2009年5月1日实施。

2.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

3.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）

4.《消防监督检查规定》（公安部第107号令）

审核人：温州支队平阳大队大队长叶东瀛