物业消防安全管理存在的问题及解决对策

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近年来我国房地产业迅猛发展，各类居民住宅楼如雨后春笋般迅速崛起，尤其是各类集中居民区如小区或山庄、花园等命名的功能性住宅群体，大多能够实现集中供水、供电、供气，社会化服务功能完善，再加上环境优雅，空气清新，极大地满足了人民群众的生活居住需要，成为我国房地产业发展的走向，这些功能小区大多由物业管理公司进行集中管理，确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。

一、小区火灾频发及原因

总体上我国的物业管理水平仍处于发展阶段，在消防管理这方面积累的经验还不丰富，不少小区在日常管理中忽视消防安全，导致了我国目前是居民住宅火灾高发，“小火亡人”现象突出，而用火不慎、电气、玩火等人为因素是引发居民住宅火灾的主要原因。形成这种情况的原因有：

（一）建与用、建与管严重脱节，留下先天隐患。目前由几十幢甚至上百幢住宅楼或别墅组成，占地往往几百亩至几千亩，按照国家现行《建筑设计防火规范》等消防技术规范的有关规定，应合理设置消防车道、消防水源，设置必须的消防设施和器材，一些房地产开发建设与物业管理存在明显的脱节，开发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。例如某些小区投入使用后新增加暖气管道甚至天然气管道的未有预留架空高度，导致占用消防通道上方空间致使无法满足消防车通行要求。

（二）消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实。消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：一是开发商提供的一定比例的物业管理维修资金，二是物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，全部由业主和用户来承担，这样就造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实的问题，导致消防管理费用没有保障。

（三）现有物业管理中没有很好地引入消防安全管理内容。国内的小区物业管理许多方面还不能适应小区消防安全工作的实际需要，突出表现在以下方面：①单位往往只过多的重视防盗，在消防安全管理上不够重视，消防安全管理制度不健全，没有建立灭火和应急疏散预案，有些形同虚设；②是小区保安大多属临时雇佣性质，没有进行消防安全培训就匆匆上岗，消防安全技能差，遇到火灾往往束手无策甚至临阵脱逃；③消防设施和器材配备严重不足或管理维护不当，消防器材在发生火灾时不能发挥应有作用甚至误人伤亡。

（四）居民成分复杂消防安全意识淡薄，居民家中存在大量火灾隐患。随着生活水平的改善家庭装修中为了追求效果，过多采用易燃可燃材料，隐蔽电气线路裸露未穿套管，线路选型不当，家庭用火用电不慎、小孩玩火等都极易诱发火灾的发生，作为物业公司没有及时的向住户宣传消防安全常识，对于可能危害公共消防安全的行为不能及时制止或缺乏强制手段。

二、物业消防安全管理面临的严峻形势

现代物业的规模大、配套设施设备功能齐全，这也就意味着消防安全是物业管理的重头戏。消防安全不发生则已、一旦发生火灾后果不堪设想，所造成的损失可能是毁灭性的乃至灾难性的破坏。随着社会主义市场经济的不断发展，大型商业楼宇和住宅区如雨后春笋，出现了一个住宅区、一幢大厦的物业产权多元化且多家占有使用的多重化、分散化管理的复杂状况。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，都要求有一个统一的物业管理企业来实行消防安全管理。其次，随着现代化进程的加快和土地资源的紧缺，城市建筑开始不断向高空和地下延伸，高层、超高层建筑层出不穷。与此同时，建筑物的使用功能也日趋多样化和复杂化，消防设施设备越来越多，功能越来越复杂，客观上也要求消防安全管理具有专业性和技术性。

三、解决物业消防管理问题的途径

物业管理作为服务性行业，消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物业消防安全管理工作是一项长期任务，我们应从以下几个方面入手。

（一）明确物业管理人员职责，使从业者知道要干什么，怎么干。物业服务企业的职责是对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。物业管理公司的全体员工都应具有相应的消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材；负责消防控制室的日常值班；严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。

（二）建立高素质的物业消防安全管理队伍。物业服务企业的专（兼）职消防管理人员应具备一定的防灾灭火知识，熟悉《中华人民共和国消防法》和相应法律法规。消防控制室的操作人员则必须经消防部门的教育培训后持证上岗，具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防设施的运行情况和操作方法。

（三）公安机关消防机构应加强对物业消防安全管理的监督指导工作。公安机关消防机构应加强对物业服务企业的监督和指导，定期实施防火监督检查，为物业服务企业提供法律法规、消防技术方面的支持和服务，促进物业服务企业消防安全管理水平不断提升。同时，对物业消防安全管理人员进行专业的防火和灭火消防培训，帮助物业服务企业切实提高消防安全管理素质。

（四）建立和推行物业消防安全管理早期介入制度。房地产开发、流通、消费是一个连续的过程，在物业的规划设计、开发建设阶段就应明确听取物业管理企业的合理意见，对隐蔽的消防设备应严格把好验收、交接关。这种建管结合方式，能提高物业的有效价值。

（五）大力开展消防宣传教育和培训，提高广大居民的消防安全意识和消防法制观念。针对小区内居民消防安全意识和消防法制观念淡薄的问题，要充分利用社区和巡防的力量开展宣传，通过设立宣传站或宣传栏、发放消防法律常识及家庭防火等宣传材料、播放喜闻乐见的消防电视宣传片、邀请消防队员传授灭火和疏散逃生常识技能等形式，积极主动地向小区内居民进行消防安全常识、消防法规的教育，提高他们的消防安全意识和消防法制观念，自觉做好家庭防火灭火，教育子女爱护公共消防设施，同各种违法行为作斗争，共同把小区的消防安全工作做好。

综上所述，物业服务企业要提高物业的经济效益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供安全、舒适的工作生活环境，就要在消防安全上加强管理，逐渐形成专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制。