产权分割式商铺消防监督管理难点及对策

【慧聪消防网】随着社会经济的蓬勃发展和改革开放的进一步深入，产权分割式小商铺所组成的市场，因为建设周期短，转型方便；单体投资少，见效快；群众购物、休闲方便，有市场需求而受到大众热捧。但是因为是多产权、多使用权建筑，市场建成使用后，因前期建设和后期管理的疏漏以及多产权问题，消防监督管理难题日益显现。

一、消防监督管理难点

（一）市场分割形式不定，经营业态多，火灾荷载大。

业主在取得使用权后，大部分以出租为主，分割因需而改，有一间、二间单独出租的，也有将局部区域连通后改成上千平方米的大店铺的。房屋使用性质变换多，有的经营五金、厨具等不燃、难燃材料，有的以小商品、小百货等可燃易燃材料为主，经营和储存往往合二为一，火灾荷载大。除了批发零售以外，还有将经营用房改为吃饭住宿等配套用房，甚至网吧等电子游艺和公共娱乐场所的现象。

（二）市场装修改造多，源头监管不易控制。

市场因经营业主多、变换快，装修改造频繁。一是改造不办理审核验收或登记备案手续。消防部门因事多人少，平时监管顾及不到，物业部门有的是没有相关意识，不督促办理，有的虽然督促了，但苦于没有行政手段，无经济制约机制，效果不明显。二是装修材料控制不严。在装修过程中擅自使用木板、塑料扣板、非阻燃型布料、墙纸等增加火灾荷载。三是擅自增加夹层作为仓库或办公用房。有些商铺层高比较高，市场在建设时又无仓库等配套设施，业主在商铺上方增加夹层作为仓库或办公使用，甚至个别还作为住宿场所，导致“三合一”现象。四是占用公共走道、屋面、平台、回廊等违章搭建。无序改造往往导致和当时设计理念相违背，造成重大火灾隐患。

（三）车辆进出频繁，影响消防车道和消防登高操作面的使用。

市场建设时追求经济利益最大化，多建商铺，少建或不建公建配套设施情况普遍存在，所以停车场的建设规模和实际需求脱节。市场形成后，公共交通车辆、货运仓储车辆、业主和消费者的私家车、电瓶车、自行车等大量涌入停放，内部交通拥堵，违章占用消防车通道和消防登高操作场地的现象比较普遍。

（四）市场方消防安全管理不到位或缺位。

主要表现在：1、占道经营现象普遍存在，人为减小疏散通道宽度，增加疏散难度。2、消防设施维护保养不到位，故障率较高。3、增加夹层或仓库后，自动消防设施没有相应增加或按装不满足规范要求。4、违章使用电饭煲、电水壶等大功率电器。5、违章动火、吸游烟等用火用电不规范。

（五）物业公司对业主牵制力弱。

物业公司往往是建设方或市场招商部门的下属机构，市场将招租营运放在首位，在招商和消防安全管理存在矛盾时，往往以牺牲消防安全为条件，同时物业公司缺少对消防违法违纪行为下狠招的信心和勇气，缺少行政制约措施。

（六）市场前期建设时的有些理念增加了后期管理的难度。

主要是性能化设计如准安全区域，“十字街”中庭等，在设计时明确要求装修无燃化，中庭回廊等不得占用，但在实际市场运行中难以做到，使“准安全区域”不安全。

（七）业主消防安全意识淡薄。

火灾事故发生几率相对较低且存在偶然性，业主存在麻痹思想和侥幸心理，认为这么倒霉的事件不会发生到自己身上，对一些隐患熟视无睹。

二、造成目前产权分割式商铺消防监管现状的原因

笔者认为主要是因为多产权多使用权建筑导致管理难度加大，表现在以下几个方面：

一是责任落实不到位。

一般消防安全管理都由内保部门承担，纳入保卫部门的大保卫中统筹安排。单位内部没有明确的奖惩激励机制，也没有按照61号令的规定将责任分解落实到市场经营管理者和经营方的头上，形成保卫部门单打独斗的场面。

二是人员配备不到位。

市场方保卫力量的配置一般比较紧凑，而且往往还要兼顾收费、维修等其他工作，挤占了消防安全检查和巡逻的时间，牵涉了保安人员大量精力。

三是资金保障不到位。

市场方片面认为消防只有投入，没有产出，对消防安全管理存在侥幸心里，不能确保消防投入应投尽投，设施设备应修必修。

四是安全教育培训不到位。

教育培训形式单一，以说教为主难以调动人员的积极性。参训人员文化素质不高，培训效果难以保证；流动性大，难以保障100%培训率。

三、提高此类市场消防安全管理水平的对策

（一）是加强消防法制建设。

充分利用《消防法》贯彻实施及《江苏省消防条例》出台的契机，将多产权、多使用权建筑的管理纳入法制建设轨道，明确产权拥有者、使用者、市场管理者的责权利，执法者有法可依、有章可循。加大惩治力度，确保三方对违法违章行为想为而不敢为。

（二）是严格把好源头审批关。

一要严格控制性能化设计范围。性能化设计是解决当前特殊用途建筑防火设计难题的对策，但不能作为放宽执行国家规范的理由，对可以通过方案调整完成使用功能调整的建筑，尽量不采用性能化设计方案。准确把握性能化设计方案使用条件，对在当前消防安全管理水平条件下明显达不到的，也不能适用性能化设计。二要严格控制建筑层高，不留给业主加层的机会。对已经规划审批、层高达4.5m以上的建筑，严格按照“三合一”技术标准进行审批。三要鼓励停车、仓储等配套设施建设。在修订规范时能明确经营、仓储、停车等建设的比例规模，在现行规范尚未明确的情况下，建议省市消防部门通过调研出台相关文件作为审批依据。

（三）是组建责权利相当的组织机构。

应该严格按照《消防法》和61号令规定，建立总经理负责制，凌驾于招商、维保等部门之上的安全管理机构，根据市场规模配备人员，落实日常资金，赋予审批、考核权限，确保其独立履行消防安全职责。

（四）是加大社会面消防培训教育力度。

要结合目前正在开展的“防火墙”和“四个能力”建设工程，充分利用公安部109号令赋予的权利，采用举办培训班、消防运动会、消防演练、电视公益广告、消防宣传“六进”等手段，广泛开展宣传教育，提高老百姓“发现火灾隐患、组织火灾逃生、消防宣传教育培训、组织火灾扑救”的能力。