多产权建筑重大火灾隐患整改几点体会

随着市场经济和改革开放的不断深化，城市建设步伐不断加快，经济主体和社会结构呈现多元化，大量高层、地下等体量大、功能复杂的多产权建筑已屡见不鲜，由于产权单位多、产权与使用权分离等因素，使单位消防安全职责不清、日常消防管理不到位，公共消防设施损坏无人修缮，建筑火灾隐患无人整改。调查显示：五至十年前投入使用的多产权建筑，已进入火灾隐患的突显期，如何加强多产权建筑的消防管理，是市场经济向消防工作提出的新挑战。为此，笔者结合一起多产权建筑重大火灾隐患督改案例，就如何进一步做好多产权建筑重大火灾隐患的督促整改谈几点个人体会，供大家参考。

一、欧洲商城重大火灾隐患整改案例

（一）单位自然情况。欧洲商城位于徐州市泉山区主街道淮海西路139号，建筑总面积5.7万平方米。工程分两期，由徐州华纳房地产开发公司建设，一期工程建于1997年9月，建筑面积3.4万平方米，主体5层；二期工程建于2001年5月，建筑面积2.3万平方米，主体28层，附房2层，一、二期工程建筑及公共消防设施分别独立设置。一期工程共有业主34家，大部分作为商业、办公和公共娱乐场所使用。

（二）建筑物业管理情况。欧洲商城一期工程于1998年12月竣工，1999年初投入使用。1999年初至1999年底，建筑由徐州嘉华物业管理公司管理；2000年至2004年，由徐州华涛物业管理公司管理；2004年至2007年2月，由上海结绳记事物业管理公司管理；2007年2月至今，由徐州怡景物业管理公司管理。怡景物业与结绳记事物业交接期间，两家物管单位发生矛盾，结绳记事物业管理公司拒绝交接，怡景物业管理公司将其诉讼至泉山区人民法院，由此造成欧洲商城公共消防设施管理更加混乱。

（三）重大火灾隐患及整改经过。2007年3月29日，泉山消防大队在检查中发现，欧洲商城一期工程火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统损坏停用，室内消火栓缺少水枪、水带；防火门闭门器损坏；防火卷帘控制器损坏，无法正常启闭。经大队集体讨论，依据《重大火灾隐患判定标准》第五、七、十条，将欧洲商城一期工程火灾隐患确定为重大火灾隐患，并于2007年4月2日，下发徐泉公消重限0001号《重大火灾隐患限期改正通知书》，责令怡景物业管理公司于2007年10月1日前将重大火灾隐患整改完毕。2007年4月17日，徐州市人民政府“徐政办发[2007]55号”文，将欧洲商城定为市级挂牌督办的重大火灾隐患单位；2007年5月12日，市监察局向泉山区人民政府下发《监察意见书》，要求泉山区政府负责督促欧洲商城重大火灾隐患整改；2007年6月15日，泉山区政府在欧洲商城召开重大火灾隐患整改协调会，区安监、监察、消防、辖区办事处和欧洲商城一期工程26家使用单位负责人参加会议，会议最后明确：火灾隐患整改由怡和物业管理公司牵头，各使用单位按照使用面积比例，共同出资分摊火灾隐患整改资金。协调会后，怡和物业管理公司迅速委托工程设计、预算和招标，确定隐患整改施工单位。但各使用单位隐患整改积极性不高，资金迟迟不到位。为有效推动火灾隐患整改，经向区政府汇报，2007年7月，大队对欧洲商城所有使用单位进行消防安全检查，将重大火灾隐患内容逐家下发《责令限期改正通知书》，督促各使用单位与物业管理公司配合，尽快出资整改火灾隐患。经过多次协调和说服教育，欧洲商城使用大户苏宁电器商场、西南证券公司、宝丽金夜总会、郊区信用联社、嘉禾保险公司等单位相继出资，共集资25万元，更换火灾自动报警系统主机1台、火灾报警探测器195个、报警模块78个、防火门3樘、闭门器38付，维修消防泵控制柜2台，气压罐1套。目前，工程均已安装调试完毕，顺利通过消防验收。

二、多产权建筑重大火灾隐患产生原因分析

消防设施的公有性与产权的多元化之间的矛盾是多产权建筑重大火灾隐患产生的根源所在。具体表现在以下五个方面：

一是后期使用更改原有消防设计。多产权建筑建设初期，防火设计立足整幢建筑考虑，但投入使用后，由于产权分散，通过不断转售、转租，擅自分隔、拆除和装修改造，致使原有消防设计面目全非，使部分经营区域防火分区面积过大、疏散走道过长、安全出口数量不足等火灾隐患大量出现。

二是业主公共消防安全意识不高。多产权建筑消防设施是一个系统工程，不属任何业主私有，由此造成“事不关己、高高挂起”现状。同时，由于消防设施的停用对经营、使用者的正常经营影响不大，多数经营者不关心公共消防设施的运行状况。

三是物管单位消防管理责任不清。物业管理单位理应承担公共消防设施的维护保养职责，但现行物业管理是委托管理，业主不委托，物管单位不过问，很多建筑的物业管理合同中没有明确公共消防设施的管理责任。另外，物管单位与业主之间，物管单位处于弱势，对消防设施的更换等资金投入量较大的火灾隐患整改，业主不出资，物业管理公司也没有办法。

四是物业管理公司频繁更换。有的多产权建筑投入使用几年，物业管理公司换了十几家，物业管理公司的频繁更换给公共消防设施的管理形成“真空”。

五是物管单位消防技术人员严重缺乏。物业公司缺乏相应的消防专业技术人员，不懂消防设施的组成、工作原理、工作状态，在维护消防设施设备管理时仅起到对消防设施的看管作用，能够发现问题但不会解决问题。

三、多产权建筑重大火灾隐患整改的几点体会

（一）多产权建筑重大火灾隐患整改，争取地方政府支持是保障。在欧洲商城重大火灾隐患整改过程中，尽管产权复杂，阻力重重，但正是由于得到了地方政府的支持和重视，市政府挂牌，监察局督办，区政府高度重视，主要领导亲自过问，多次调度火灾隐患整改进展情况，分管领导深入现场抓落实，召开动员会、协调会，明确有关部门、有关单位督改、整改火灾隐患的责任，并坚决强调只要重大火灾隐患不按期整改，经营单位一律关停，决不姑息迁就等，才使得这样一个复杂的隐患整改难题得以顺利解决。因此，要解决多产权建筑的重大火灾隐患，就要争取地方政府和领导的理解、支持和重视，才能在隐患整改中发挥龙头作用，为隐患整改加油助力。

（二）多产权建筑重大火灾隐患整改，促物业管理单位是根本。多产权单位存在重大火灾隐患，公安消防机构下发整改通知后，各有关单位反应不一。物业管理单位尽量为己开托，一强调缺乏整改资金；二强调业主没有委托他们负责公共消防设施管理；三又强调他们接手该物业管理时，公共消防设施已经瘫痪，火灾隐患与他们无关等等客观因素。业主委员会作为多产权建筑的群众组织，对于消防安全的管理软弱无力，消防部门找到后，有的表示配合，尽量做好广大业主工作，为火灾隐患整改提供服务；有的以种种理由搪塞，表示他们没有办法；更有甚者，从中作梗，阻碍火灾隐患整改。广大业主对火灾隐患整改持观望态度，有的认为照常交纳物业管理费，火灾隐患整改应由物管部门负责，与他们无关；有的怕自己出资而别人不出或少出，火灾隐患整改不了，甚至担心别人坐享其成。多产权单位重大火灾隐患整改必须有一家牵头单位，业主委员会作为群众组织不合适，业主牵头也不合适，容易引起其它业主的争议，只有物业管理单位牵头最为恰当。因此，在隐患整改过程中，要让物管单位意识到，无论业主委托与否，只要从事建筑物业管理就必须对该建筑的公共消防设施负责，如果限期内不消除火灾隐患，公安消防机构可以依法对物管单位进行查处，也可以建议房管部门吊销其物业管理资质。

（三）多产权建筑重大火灾隐患整改，抓使用单位是关键。按照公安部61号令规定，实行承包、租赁经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。现在多产权建筑80﹪以上的属于租赁经营，真正的业主有的在本地，有的不在本地，如果公安消防机构找每个业主谈重大火灾隐患整改，在实际操作中存在一定困难。如果请使用单位通知业主，使用单位不配合，也很难落实到位。在欧洲商城重大火灾隐患整改中，大队在抓督促整改之初就坚定信心，谁经营、谁负责，火灾隐患整改资金由使用单位分摊。但起初使用单位仍持观望态度，鉴于当时状况，大队又对使用单位分别下发《责令限期改正通知书》，由此才引起使用单位的重视，促成重大火灾隐患的整改。（四）多产权建筑重大火灾隐患整改，法律法规的进一步完善是依据。产权多，必定会带来各种各样的矛盾。尤其是消防安全方面，在现行消防法律、法规中并没有具体明确规定此类建筑火灾隐患整改责任分配、物业管理责任制约等内容，因此，需要进一步在法律法规等方面对其进行明确完善，才能为多产权建筑重大火灾隐患整改提供法律上的有力支持和依据。笔者认为，一是要进一步明确物业管理单位消防工作职责。无论业主是否明确委托，建筑安全设施管理都是物管单位的责任，同时制定相关罚则，对拒不履行消防安全职责的物管单位，公安消防机构依法予以查处；二是要提高物业公司的准入门槛，将消防安全条件作为核发物业管理单位资质证书的前置条件；三是要规范物业管理消防安全交接。对建筑消防安全现状双方认可签字，业主委员会证明，对消防安全管理失职单位予以查处；四是要明确使用单位的消防安全职责，消防安全必须坚持“谁经营、谁负责”“谁使用、谁负责”的原则，基于建筑出租、转租经营普遍的现状，应尽量避开业主单位。