新版租房合同出台 遏制公共安全隐患

个人租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。这是新版《上海市居住房屋租赁合同》（征求意见稿）（以下简称“新版租赁合同”）中明确规定的。

2月15日，上海市工商行政管理局发布了八大类、十件合同示范性文本的征求意见稿，并将于今年3月15日正式发布。其中，涉及房屋租赁的新版租赁合同，是在原2000版《上海市房屋租赁合同》基础上制定的，而后者仍继续有效。业内人士认为，随着新版租赁合同的推出，目前租赁市场上的“群租蜗居”现象有望得到有效遏制。

我爱我家房产租赁部经理陆英丽告诉笔者，他们曾先后多次遇到过群租的客户，有的是十几个人自发性合租，有的是老板为打工者集体租房，平摊下来，人均也就每月100多元，就可以租住市中心的房子，甚至是全装修房，看起来很划算。但对房东来说，这么多人同住一间房，卫生、消防、治安等问题不容忽视，如果租住者平时不注意个人习惯，滥用房屋内各类设备，还会对物业造成一定的损坏。

陆英丽说，她曾亲身碰到过这样一个案例。房东陈先生与租客蒋先生签订了租房合同，房子地处徐汇区斜土路，三室户带装修，月租金2500元。谁知蒋先生是某餐馆老板，他并非自己居住，而是将此房作为员工的宿舍，男男女女16个人分别住在三间房子里。当陈先生发现租客竟是这么多外来人员时，顿时傻了眼，可当初租赁合同中并没有约定房子应有多少人居住，况且租期两年，违约方要承担三个月租金的违约金，陈先生只能接受事实。

笔者在日常采访中也曾遇到过类似的情况。新式里弄、老工房、二手次新房，都有“群租蜗居”者的身影，他们大都是外省市来上海打工的，收入不高、又不想远离市中心，只能选择集体合租。在黄浦区丽园路一处使用面积10平方米左右的小房间内，打地铺睡了6个人，都是附近一家洗发店的员工。屋里乱七八糟、气味难闻，再加上是老房子、公用卫生，坐便器上污渍斑斑，据说“方便”时只能蹲在坐便器上。

上海联业律师事务所许海波律师指出，2004年8月30日颁布的《上海市居住房屋租赁管理办法》，对社区内的房屋租赁行为已做了相关规定。除新版租赁合同中有关人均承租面积最低标准的规定外，还包括：出租给单位用作集体宿舍的，与非出租的房屋实行分门进出或者采取分隔措施；如承租的居住人数超过15人的，要配备相应数量的专职管理人员。

许海波表示，虽然早有明文规定，但由于2000版租赁合同中没有明确提示，很多房东找不到相应的法律依据。此次新版租赁合同增加了这个提示条款，并明确提出，如果承租方擅自增加同住人，且导致人均承租面积低于最低标准的，出租人有权单方面解除租赁合同，这无疑是对“群租蜗居”现象的一个有效制约。

业内人士分析认为，目前上海有几百万外来人口，房屋租赁市场需求量很大。加强管理，尤其是对各种不规范现象的管理，已成为当务之急。“群租蜗居”本身存在较大隐患，很可能引发卫生、消防、治安等一系列问题。因此，贯彻执行《上海市居住房屋租赁管理办法》，倡导使用新版租赁合同，“群租蜗居”现象将有望得到有效遏制。