深圳城中村投资300亿构建9个特色片区

深圳福田区在六区中首先推出城中村改造规划报告：投资300亿构建9个特色片区。吕锐锋指出，率先突破可以率先掌握市场时机，能够对全市的城中村改造提供经验。

渔农村改造规划效果图

福田区将投资300亿，对现有的15个股份公司进行改造，构建9个特色片区，改造完成的福田将全面实现辖区内城中村与现代化、国际化城市目标体系的对接；形成有序、高效、稳定的社会流动结构；构建生态型、集约型、复合型的城市空间结构；加速优秀人才的聚集固化和产业结构的调整转型，提高城市土地资源的配置效能，提升辖区经济竞争力、社会凝聚力和文化辐射力。昨日，在福田区城中村改造研讨会上，由6个单位经过7个月深入调研完成的《福田辖区城中村改造专项规划（初稿）》终于浮出水面。

思路实现政府利益、村民利益和城市发展的“三赢”

2004年8月，福田区旧城重建局就开始联合中国城市规划设计研究院（深圳）、世联地产顾问（深圳）有限公司、综合开发研究院（中国·深圳）、深圳社会科学研究院和北京大学研究生院等单位，进行了一项实地研究，历时7个月终于形成该区城中村改造的总体规划报告，这份在六区中率先推出的城中村改造规划报告的出台标志着该区城中村改造的脚步已经迈开。

在这份报告中，福田区城中村改造政府和社区投入资金估计超过300亿元，改造后每年将增加税收18亿元，改造对象着力于“私房”，着眼于城中村关联地带和城市街坊，通过“打包”私宅用地与城中村所在片区中未建设或易改造用地，达到政府利益、村民利益和城市发展的“三赢”。

深圳市副市长吕锐锋在会上表示，现在全市的城中村改造大气候已经形成，但关外的宝安、龙岗两区的基础还不完全，不适合立刻开展城中村改造，城中村改造的突破必须特区内先行。福田区的城市化程度比较高，而福田区的城中村所处位置比较特殊，与城市发展的矛盾比较尖锐，有改造的迫切性，率先突破可以率先掌握市场时机，可能率先获利，因此福田区在城中村改造中先行先试不仅符合城市发展的利益，也符合村民的利益。吕锐锋副市长还希望通过福田区对城中村改造的实践，能够对全市的城中村改造提供经验。

措施分别定位功能构建特色片区

福田区重建局有关负责人向记者表示，根据福田区的未来产业发展方向，城中村改造将围绕中央商务圈、市级商业圈、高新工业圈、都市物流圈和自然生态圈等不同的核心主体实施功能定位，合理维持现有廉租功能，强化商业、旅游、商务等三产配套功能的复合，承接本土文化，发挥地缘优势，使城中村成为辖区社会经济发展的后勤服务基地。各片区根据在城市中的地理区位、周边地区城市功能构成和片区资源评价，提出各片区功能定位，也就是“以规划论村”，而非“以村论规划”。

9个片区功能定位确定的情况下，每个村未来的优势都将得到发挥。

福田、上步片区将利用下属的各个自然村的东西向布点，以南园路、福华路为纽带，通过巩固传统商业优势，形成华强北商圈与蔡屋围金融中心之间的大众化商业带，拓展与延伸华强北商圈的南向外延，创造集商贸、居住、旅游、休闲为一体的高标准配套社区。

上、下梅林片区则以完善福田中心区的服务配套为目标，继续承接廉租房的城市功能，全面整治环境和形象，提升梅林地区的居住质量，形成中心商务区的北部综合配套社区。

田面、福田片区可继续承接华强北商圈的居住服务功能，远期应严格控制开发强度，结合中心公园的城市休闲、旅游和文化功能，打造新型的人文生态社区。

岗厦片区完全融入中心区，形成集商务办公、休闲商业、居住、配套服务为一体的综合发展区。

皇岗、水围片区对接中心区的南向延伸，充分利用地铁和口岸优势，补充完善中心区的配套服务功能，建设商业活跃、居住舒适、娱乐丰富、环境优美、形象鲜明的综合社区。

渔农片区利用彻底拆除改造的契机，围绕地铁口岸建设，全面梳理交通系统，提升地区经济价值，增加商业、酒店功能，完善口岸配套服务，塑造城市门户形象。

石厦、新洲片区继续承接中心区的居住服务功能，加强公共配套设施的建设，发展街坊式商业，形成中心商务区的南部综合配套社区。

沙嘴、沙尾片区结合金地沙尾工业区改造，通过政策引导促进功能置换，形成都市优质产业和高附加值工业的集聚区。

上沙、下沙片区以车公庙工业区和红树林生态区为核心主体，完善公共配套，提升环境质量，发展都市旅游，建设富有地方特色的城市综合居住区。

各片区改造后将面貌一新，既充分考虑了现在的功能状态，又有一定的超前性，可行性强，又各自区分，别有特色。

目标与现代化、国际化城市发展目标对接

城中村既缓解了政府初期经营和维持城市的经济压力，也成为包容巨大外来人口的廉租房供应地。仅在福田区内的15个城中村共3.83平方公里的面积，居住了约50万~80万的外来人口，这些人口部分经济活动发生在城中村，而大量人员却在城中村附近的商场、酒楼、工厂、批发市场打工创业。充足的劳动力资源保证了深圳发展源源不断的活力。

然而，城市的发展，毕竟不能坐视城中村对城市秩序的危害。城中村是治安盲点，消防盲点，城市灾害的心腹之患。因为在城中村，政府管理职能部分缺失，土地和产权不清晰，造成特殊的“城乡二元结构”，它既是“城”，又是“村”，既有表面上的活力四射，又有实际上的管理失控，改造在所难免。

福田区城中村改造的总目标就是要全面实现福田辖区城中村与现代化、国际化城市发展目标的对接，构建和谐社会。城中村的作用和问题决定了改造城中村是构建和谐福田的重要一步。需要通过改造，规范城中村管理体系，促进其经济转型，促进社会进步，促进城市环境的改善，使城中村成为深圳城市的有机组成部分。福田区区委书记许德森表示，福田作为深圳的中心区，最大的优势在环境，最大的劣势也在环境，福田区提出要建设总部经济，拿出来吸引人的就是优良的环境，改造城中村，就是为了提升环境。

影响改造不会造成楼价"跳水"

计划在10年内进行完毕的城中村改造计划，会不会对房地产市场产生巨大冲击呢？在研讨会上向有关专家提出了这个问题。福田区重建局有关负责人表示，城中村改造不会对房地产市场形成冲击。

该负责人称，近5年来深圳新建商品住宅平均销量为167.96万平方米，最高一年销量达216万平方米，对于城中村改造提供的800多万平方米的总量，其中商品房总量为400万平方米，每年最高供应约为100万平方米，假设还建的也全部投入市场，每年的投放量也不会超过160万平方米，而且新增建筑中近50％将用于村民赔偿，而赔偿建筑大部分都作为出租房不投入商品房市场，再考虑到深圳人均居住面积的提高和人口增长，不会对房地产市场形成冲击，也不会出现房价“跳水”现象。

不过该负责人还表示，改造后还建面积约为340平方米，由于成本和市场开发的原因，还建住宅难以作为廉租屋，而进去中高端租赁市场，假设还建住宅全部用于出租，每年新增供应的住宅租赁面积在35~107万平方米，这将会改变福田区中高端租赁市场供需结构，如此大的增量可能会对福田区的中高端租赁市场带来一定冲击。

深圳市社科院院长乐正在研讨会上表示，根据他的研究，在今后很长的一段时间中，深圳的产业结构、人口结构还不会产生根本性变化，因此深圳房地产供需状况不会有很大变化，而现在城中村实际承担着廉租屋的作用，有其存在的合理性和必然性，进行城中村改造，必定会对廉租屋市场有一定的冲击，为了解决这一问题，政府可以参考香港等地的做法，从决策者转变成建设者，积极介入廉租屋市场。